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Abstandsflächen

Abstandsflächen

Die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Lindau (Bodensee) betreut 18 Städte, Märkte und Gemeinden in baurechtlicher Hinsicht. Sie ist gleichzeitig untere Denkmalschutzbehörde. Die große Kreisstadt Lindau (Bodensee) hat eine eigenständige Baurechtsbehörde.

1. Allgemeines

Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Bayerische Bauordnung (BayBO) legt Ihnen die Verpflichtung auf, vor den Außenwänden eines Gebäudes eine bestimmte Fläche, d.h. die Abstandsfläche von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Die Abstandsfläche vor einer Gebäudewand richtet sich prinzipiell nach der Länge und Höhe dieser Wand (Art. 6 Abs. 4 Satz 1BayBO). Das Grundprinzip der Abstandsflächenregeln besteht darin, die Wandfläche eines Gebäudes von der Senkrechten in die Waagrechte zu klappen und so die Länge und Tiefe des frei-zuhaltenden Bereichs zu ermitteln. Das Gebäude ist so zu platzieren, dass die Abstandsflächen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück gelegen sind und sich mit den Abstandsflächen gegenüberliegender Gebäudewände nicht überdecken.

Nachdem jedes Gebäude für sich seine Abstandsflächen einhalten muss, regelt Art. 6 Bayerische Bauordnung (BayBO) indirekt die Mindestabstände mehrerer Gebäude zueinander.

2. Funktion der Abstandsflächen

Funktion der Abstandsflächen ist es, durch Grenz- und Gebäudeabstände eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Lüftung zu gewährleisten. Sie dienen ferner der Sicherstellung des Brandschutzes aber auch einer Verbesserung der Arbeits- und Wohnverhältnisse. Letztlich werden die schützenswerten Interessen der Nachbarn im Sinne eines Ausgleichs berücksichtigt. Daher kommt dem Abstandsflächenrecht auch nachbarschützende Bedeutung zu.

3. Die Grundsätze des Art. 6 Abs. 1 Satz 1 BayBO

Nach Art. 6 Abs. 1 Satz 1 BayBO sind vor den Außenwänden von Gebäuden Abstandsflächen einzuhalten, die von oberirdischen Gebäuden freizuhalten sind. Die Vorschrift gilt also zunächst für Gebäude im Sinne des Art. 2 Abs. 2 BayBO. Das bedeutet, dass auch Carports ohne reale Außenwände den Vorschriften des Abstandsflächenrechts genügen müssen.

Aus Art. 6 Abs. 1 Satz 2 BayBO ergibt sich, dass die Freihaltepflicht auch für bauliche Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgeht, gilt. Ob entsprechende Wirkungen anzunehmen sind, beurteilt sich danach, inwieweit die Zweckbestimmung des Abstandsflächenrechts von der baulichen Anlage ebenso beeinträchtigt werden können wie durch ein Gebäude. Wirkungen wie von einem Gebäude können etwa von Aufschüttungen, von größeren Werbetafeln, von erhöhten Terrassen, von Masten oder auch von Windkraftanlagen ausgehen. Für Stützmauern und Einfriedungen - unabhängig von ihrer Breite, bis zu einer Höhe von zwei Meter - gehen keine Abstandsflächenrelevanten Wirkungen aus (Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 3 BayBO).

4. Lage der Abstandsflächen

Nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO müssen die Abstandsflächen sowie die brandschutzrechtlichen Abstände nach Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 BayBO und Art. 30 Abs. 2 BayBO in ihrer gesamten Breite und Tiefe auf dem Baugrundstück selbst liegen. Die Abstandsflächen dürfen sich nach Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayBO auch auf die halbe Tiefe öffentlicher Verkehrsflächen, öffentlicher Grünflächen und öffentlicher Wasserflächen erstrecken. Dabei sind diese Flächen dann als öffentlich anzusehen, wenn sie der Öffentlichkeit dienen; Es ist nicht entscheidend, ob sie im Eigentum der öffentlichen Hand oder einer Privatperson stehen.

5. Abstandsflächen auf Nachbargrundstücken

Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO regelt die Möglichkeiten, Abstandsflächen auf die Nachbar-grundstücke zu erstrecken. Abstandsflächen dürfen sich dann auf das Nachbargrundstück erstrecken, wenn rechtlich oder tatsächlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden. Ein tatsächlicher Grund für die Nichtbebaubarkeit kann sich insbesondere aus den topographischen Gegebenheiten ableiten.

Eine Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks für die notwendigen Abstandsflächen ist auch dann möglich, wenn Ihr Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich zustimmt (Formular: Abstandsflächenübernahme). Die Zustimmung Ihres Nachbarn gilt auch für seinen Rechtsnachfolger.

6. Überdecken von Abstandsflächen

Nach Art. 6 Abs. 3 Halbsatz 1 BayBO dürfen sich die Abstandflächen nicht überdecken. Die Tiefe der Abstandsfläche wird nach der tatsächlichen Wandhöhe bestimmt. Als untere Bezugslinie dient die natürliche, bzw. die von der Bauaufsichtsbehörde festgelegte Ge-ländeoberfläche – und zwar die des Baugrundstücks und nicht die des Nachbargrundstücks – entlang der Wand. Von dieser Linie ausgehend ist die Wandhöhe bis zur Linie des oberen Wandabschlusses zu messen. Bei geneigten Dächern bildet die Schnittlinie von Wandaußenfläche und Dachaußenhaut (im Fertigzustand) den oberen Wandabschluss. Diese Linie liegt in der Regel höher als die Drauflinie. Die Breite der Abstandsfläche ist identisch mit der Wandlänge.

Die Tiefe der Abstandsfläche wird senkrecht vom Fußpunkt der jeweiligen Außenwand ausgehend gemessen. „Senkrecht“ bedeut dabei im 90°-Winkel zur Wandfläche. Ob das Gelände von diesem Fußpunkt ausgehend senkrecht zur Wand gemessen ansteigt oder fällt, ist dabei nicht zu berücksichtigen.

7. 16-Meter-Privileg

Nach Art. 6 Abs. 6 BayBO kann die Abstandsflächentiefe vor jeweils zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 Meter Länge um die Hälfte verringert werden. Der Mindestabstand von 3 m ist stets einzuhalten. Das 16-Meter-Privileg gilt nicht in so genannten Kern-, Gewerbe- und Industriegebieten, da dort die Wandhöhe an allen vier Seiten bereits redu-ziert ist (Art. 6 Abs. 4 Satz 2 BayBO). Grundsätzlich gilt das 16-Meter-Privileg für zwei Außenwände eines Gebäudes, wobei Sie wählen können, auf welche Außenwände sich diese Vergünstigung erstrecken soll. Der Nachbar hat auf Ihre Entscheidung keinen Einfluss.

Das 16-Meter-Privileg entfällt, wenn für eine dritte Außenwand eine Abweichung von den Abstandsflächen nach Art. 63 BayBO erforderlich wird.

8. Sonderfälle

Art. 6 Abs. 9 BayBO benennt abschließend die baulichen Anlagen, welche selbst keine Abstandsflächen einhalten müssen und die auch in bestehenden Abstandsflächen errichtet werden dürfen.