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Bauvorhaben; Beantragung eines Vorbescheids

Kurzbeschreibung

Sie können bereits vor dem Bauantrag bestimmte Fragen zur Zulässigkeit Ihres Vorhabens durch einen Vorbescheid klären lassen. Dieser hat für das spätere Baugenehmigungsverfahren bindende Wirkung.

Beschreibung

Sie können zu einzelnen Fragen Ihres Bauvorhabens einen Vorbescheid beantragen. Diesen Antrag müssen Sie vor Beantragung der Baugenehmigung stellen. Gegenstand eines Vorbescheids kann nur sein, was auch Gegenstand im späteren Baugenehmigungsverfahren ist.

Der Vorbescheid ist vorweggenommener Teil der Baugenehmigung selbst. Bei der späteren Entscheidung über die Baugenehmigung ist die untere Bauaufsichtsbehörde an den Vorbescheid gebunden, soweit dieser eine Regelung zum Vorhaben trifft.

Erteilung eines Bauvorbescheides im Landkreis Lindau (Bodensee)

Die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Lindau (Bodensee) betreut 18 Städte, Märkte und Gemeinden in baurechtlicher Hinsicht. Sie ist gleichzeitig untere Denkmalschutzbehörde. Die große Kreisstadt Lindau (Bodensee) hat eine eigenständige Baurechtsbehörde.

1. Allgemeines

Der Vorbescheid ist eine bindende, befristete, schriftliche Erklärung der unteren Bauauf-sichtsbehörde, dass einem Vorhaben in bestimmten Einzelfragen das im Zeitpunkt der Entscheidung geltende öffentliche Baurecht (Art. 71 Satz 4 BayBO i.V.m. Art. 68 Abs. 1 BayBO) nicht entgegensteht. Der Vorbescheid ist von seiner Rechtsnatur mit der Baugenehmigung vergleichbar; Er unterscheidet sich nur insofern, dass er regelmäßig nur eine auf den Vorbescheidsantrag beschränkte und keine umfassende Prüfung die für die Baugenehmigung relevanten Fragen enthält und das er unter keinen Umständen zum Baubeginn berechtigt. Alles in allem ist der Vorbescheid ein einfaches, Kosten sparendes Mittel für Sie als Bauherr, Fragen über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens abklären zu lassen.

2. Verfahren

Der Vorbescheid setzt Ihren schriftlichen Antrag voraus (Art. 71 Satz 4 BayBO i.V.m. Art. 64 Abs. 1 Satz 1 BayBO), der bei der Gemeinde einzureichen ist (Art. 71 Satz 4 i.V.m. Art. 64 Abs. 1 Satz 1 BayBO) und die ihn mit ihrer Stellungnahme unverzüglich an die Bauaufsichtsbehörde weiterzuleiten hat.

Der Vorbescheidsantrag ist mit den notwendigen Bauvorlagen (Art. 71 Satz 4 BayBO i.V.m. Art. 64 Abs. 2 BayBO sowie § 5 BauVorlV) bei der Gemeinde einzureichen. Er muss so klar formuliert sein und die entsprechende Baubeschreibung enthalten, dass die im Vorbescheid gestellten Fragen von uns auch beantwortet werden können. Grundsätzlich sind die Bauvorlagen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfverfasser zu erstellen. Die Nachbarbeteiligung ist entsprechend Art. 66 BayBO durchzuführen, sofern sie nicht beantragen, dass von der Nachbarbeteiligung im Bauvorbescheidsverfahren abgesehen werden soll. Bitte beachten Sie, dass die Gemeinde die Nachbarbeteiligung gemäß
Art. 66 Abs. 1 Satz 3 BayBO bei fehlenden Nachbarunterschriften nur auf Ihren Antrag durchführt.

3. Gegenstand des Vorbescheides

Gegenstand des Vorbescheides können einzelne Fragen sein, über die in der Baugenehmigung zu entscheiden ist. Die Fragen müssen nicht unbedingt aus dem Bereich des Baurechts stammen, wenn Sie nur abschließend in der Baugenehmigung geregelt werden. Die Fragen müssen sich auf ein konkretes Vorhaben beziehen. Sie können auch mehrere Alternativen umfassen. Insbesondere können Fragen zur Zulässigkeit des Bauvorhabens auf einem Grundstück nach den §§ 31, 33, 34 oder 35 BauGB, wie z.B. Sicherung und auch Möglichkeit der Erschließung, Art und Maß der baulichen Nutzung (§ 1 ff, 16 ff BauNVO), Bauweise (§ 22 BauNVO), überbaubaren Grundstücksfläche (§ 23 BauNVO), Zufahrt zum Baugrundstück (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 und 3 BayBO), Garagen und Stellplätze (Art. 52 und 53 BayBO) sowie Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans (§ 31 BauGB) und Abweichungen von sonstigen baurechtlichen Vorschriften (Art. 63 BayBO) gestellt werden. Zulässig ist es auch, nach der vollständigen Übereinstimmung eines Vorhabens mit allen maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu fragen.

4. Geltungsdauer des Vorbescheides

Der Vorbescheid gilt drei Jahre, wenn er nicht kürzer befristet ist. Die Bindungswirkung gilt für den nachfolgenden Bauantrag. Der Vorbescheid verliert mit Ablauf der drei Jahresfrist seine Bindungswirkung. Diese kann jedoch mehrmals um zwei Jahre verlängert werden (Art. 71 Satz 3 BayBO). Bei der Prüfung, ob eine Verlängerung in Betracht kommt, wird von uns nicht nur geprüft, ob sich die Sach- oder Rechtslage geändert hat, sondern auch, ob bei der Erteilung des Vorbescheides die Rechtslage zutreffend gewürdigt wurde. 

5. Rechtsbehelfe:

Sie können die Erteilung eines Vorbescheides mittels Klage beim Bayerischen Verwaltungsgericht Augsburg anfechten. Hat der angrenzende Nachbar Ihrem Vorbescheidsantrag nicht zugestimmt oder wurde er von Ihnen nicht beteiligt, so wird diesem der Vorbescheid mit der Möglichkeit, diesen ebenfalls im Klagewege anzufechten, zugestellt.  

Ihre Ansprechpartner:

Bauteam I

Baugenehmigungen und Bauberatung für die Gemeinden Lindenberg, Oberreute, Opfenbach, Stiefenhofen, Weiler-Simmerberg:

Telefon: 08382 270-311
Fax: 08382 270-77311
Raum: 306
E-Mail schreiben
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Telefon: 08382 / 270 360
Fax: 08382 / 270 77 360
Raum: 314
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Bauteam II

Baugenehmigungen und Bauberatung für die Gemeinden Bodolz, Hergensweiler, Heimenkirch, Hergatz, Nonnenhorn, Scheidegg, Sigmarszell, Wasserburg, Weißensberg:

Telefon: 08382 270-370
Fax: 08382 270-77 370
Raum: 308
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Telefon: 08382 270-310
Fax: 08382 270-77310
Raum: 309
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Bauteam III

Baugenehmigungen und Bauberatung für die Gemeinden Gestratz, Grünenbach, Maierhöfen und Röthenbach:

Telefon: 08382 270316
Fax: 08382 270-77316
Raum: 314
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Telefon: 08382 / 270 360
Fax: 08382 / 270 77 360
Raum: 314
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Einteilung Gemeindegebiete Bauteam I, II und III (PDF, 528 kB)

Die Bauberatung, sofern sie im Landratsamt Lindau (Bodensee) erfolgt, ist kostenfrei. Für eine Beratungshilfe durch Mitarbeiter vor Ort werden Auslagen (mindestens 35,00 €) in Rechnung gestellt.

Voraussetzungen

Der beantragte Vorbescheid wird Ihnen nur dann erteilt, wenn Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist. Ferner dürfen dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

Ein Vorbescheid darf nur für einzelne Fragen des Bauvorhabens erteilt werden. Er kann also beispielsweise nicht dahingehend erteilt werden, dass die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften festgestellt wird.

Fristen

Es sind keine Fristen zu beachten.

Der Vorbescheid gilt drei Jahre, wenn er nicht kürzer befristet ist. Die Frist kann jeweils um bis zu zwei Jahre verlängert werden, wenn das der Bauherr vor Ablauf der Geltungsdauer des Vorbescheids schriftlich beantragt.

Kosten

Die Gebühren für einen Vorbescheid betragen zwischen 40 und 2.500 EUR, je nach angefallenem Verwaltungsaufwand.

Die Gebühren können auf eine spätere Baugenehmigung bis zur Hälfte angerechnet werden.

Redaktionell verantwortlich

Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr (siehe BayernPortal)
Stand: 03.11.2021

Formulare

Verfahrensablauf

Schriftliche Einreichung

  • Beteiligen Sie Ihre Nachbarn, indem Sie diesen den Lageplan und die Bauzeichnungen zur Zustimmung vorlegen. Eine etwaige Zustimmung bedarf der Schriftform. Die Bauaufsichtsbehörde kann bei Anträgen auf Vorbescheid (ausnahmsweise) auf die Durchführung der Nachbarbeteiligung verzichten, wenn Sie dies beantragen.
  • Reichen Sie den Antrag auf Vorbescheid dann mit den erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde ein, in deren Gebiet das Baugrundstück liegt. Soweit die Gemeinde nicht selbst untere Bauaufsichtsbehörde ist, leitet sie den Antrag nach ihrer Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen an die untere Bauaufsichtsbehörde weiter.
    Ausnahme: Im Zuständigkeitsbereich der unteren Bauaufsichtsbehörden, die eine digitale Einreichung ermöglichen (derzeit Landkreise Augsburg, Bad Tölz-Wolfratshausen, Cham, Ebersberg (ohne Gemeinde Vaterstetten), Hof, Kronach, Main-Spessart, Neustadt a.d.Waldnaab, Pfaffenhofen a.d.Ilm (ggf. ohne Stadt Pfaffenhofen a.d.Ilm), Straubing-Bogen und Traunstein (ohne Große Kreisstadt Traunstein)) müssen Sie den schriftlichen Antrag direkt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einreichen. Die Beteiligung der Gemeinde erfolgt – so erforderlich – durch die untere Bauaufsichtsbehörde.
  • Reichen Sie den Antrag in dreifacher Ausfertigung und unter Verwendung der vorgegebenen Formulare ein.
  • Ist die Gemeinde zugleich untere Bauaufsichtsbehörde genügen zwei Ausfertigungen.
  • Der Antrag bedarf der Schriftform, eine mündliche Beantragung ist nicht möglich.
  • Die untere Bauaufsichtsbehörde (Landratsämter, kreisfreie Städte, Große Kreisstädte und bestimmte größere Gemeinden) prüft den Antrag und entscheidet über ihn.
  • Vor einer Entscheidung hat die untere Bauaufsichtsbehörde die Stellen zu beteiligen, deren Beteiligung oder Anhörung für die Entscheidung über den Antrag auf Vorbescheid durch Rechtsvorschrift vorgeschrieben ist, oder ohne deren Stellungnahme die Genehmigungsfähigkeit des Bauantrags nicht beurteilt werden kann (beispielsweise die untere Immissionsschutzbehörde, die untere Wasserrechtsbehörde oder die Straßenverkehrsbehörde). Bei Anträgen auf Vorbescheid ist dies abhängig von der gestellten Frage.

Digitale Einreichung

Eine digitale Einreichung von Anträgen auf Vorbescheid ist derzeit nur möglich bei Bauvorhaben in den Landkreisen Augsburg, Bad Tölz-Wolfratshausen, Cham, Ebersberg (ohne Gemeinde Vaterstetten), Hof, Kronach, Main-Spessart, Neustadt a.d.Waldnaab, Pfaffenhofen a.d.Ilm (ggf. ohne Stadt Pfaffenhofen a.d.Ilm), Straubing-Bogen und Traunstein (ohne Große Kreisstadt Traunstein).

  • Nach Beteiligung der Nachbarn kann der Antrag unter Verwendung des Online-Assistenten digital gestellt werden.
  • Die vorgegebenen Formulare Bauantrag und Baubeschreibung werden durch die Abfragen im Online-Assistenten ersetzt.
  • Die Bauvorlagen werden im Online-Assistenten in elektronischer Form (Dateien im PDF-Format) hochgeladen.
  • Die Unterschriften werden durch eine Authentifizierung mittels dem Nutzerkonto „BayernID“ ersetzt. Der digitale Antrag gelangt direkt zur unteren Bauaufsichtsbehörde.
  • Soweit die untere Bauaufsichtsbehörde nicht selbst Gemeinde ist, nimmt sie die Beteiligung der Gemeinde zur Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen vor.

Hinweise

Ein Vorbescheid ist beispielsweise sinnvoll zur Klärung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens.

Bearbeitungsdauer

Die Bearbeitungsdauer hängt vom Umfang und der Komplexität des Antrags, der Anzahl der beteiligten Stellen und der aktuellen Auslastung der Behörde ab.

Erforderliche Unterlagen

  • aktueller Katasterauszug
  • ggf. Lageplan
    Nicht erforderlich, sofern nur die Änderung baulicher Anlagen beantragt wird, bei denen Außenwände und Dächer sowie die Nutzung nicht verändert werden.
  • Bauzeichnungen
  • Baubeschreibung (Formblatt siehe unter "Formulare")
  • ggf. erforderliche Angaben über die gesicherte Erschließung hinsichtlich der Versorgung mit Wasser und Energie sowie der Entsorgung von Abwasser und der verkehrsmäßigen Erschließung
    Nur erforderlich, wenn das Bauvorhaben nicht an eine öffentliche Wasser- oder Energieversorgung oder an eine öffentliche Abwasserentsorgungsanlage angeschlossen werden kann. Auch erforderlich, wenn das Bauvorhaben nicht in ausreichender Breite an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt.
  • ggf. Berechnung des zulässigen und des geplanten Maßes der baulichen Nutzung
    Nur erforderlich im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, der Festsetzungen darüber enthält.
  • ggf. Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme (Formblatt siehe unter "Formulare")
  • gegebenenfalls weitere Unterlagen
    Je nach Bauvorhaben können weitere Unterlagen erforderlich sein, beispielsweise eine Baumbestandserklärung. Dies aber nur, wenn die Gemeinde dies verlangt.

Rechtsbehelf

Erhalten Sie den beantragten Vorbescheid nicht, können Sie eine verwaltungsgerichtliche Klage erheben. Diese ist auf Erteilung des beantragten Vorbescheids zu richten.

Ein Widerspruch ist nicht möglich.